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拆迁安置房的风险

发布时间:2021-01-29 08:59:38   信息来源:科威

 

  • 拆迁安置房的定义

拆迁安置房,是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含农村)的被拆迁人定向销售的住宅房。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

  • 拆迁安置房的交易风险

第一,房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。当房价大幅上涨之时,卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。房屋的归属最终取决于过户情况:谁最终取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权人。

第二,买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中,一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方:一方面,拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物。另一方面,拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的,并非没有合法的依据,因而不属于不当得利。

第三,易受不确定因素影响。交易时间过长,则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。国家税收、信贷等宏观调控政策的变化,也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

  • 案例

【案例】2003年,林女士在浦东区买了一套拆迁安置的房子,因为当时房子还没有办理房产证,林女士与原房主方某签订购房合同时,将拆迁安置共有人张女士的名字也签了进去。合同签订后,林女士拿到钥匙,对房子进行了装修,并很快入住。2007年,房产证办下来了,林女士找到方某,要求按合同进行房产过户。但方某却提出来,因为该拆迁房还有两个共有人,由于他们不同意过户,所以之前与林女士签订的合同应该无效,并要求林女士退房。林女士觉得自己按照正常渠道买的房子,已经住了4年,还投入资金进行了装修,怎么能说退就退呢?

 

【分析】拆迁安置一般是以家庭为单位的,那么如果拆迁协议中没有进行分割,所有成年家庭成员都会成为共有人。根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见,共有财产的部分共有人擅自处分共有财产,其行为应该视为无效。共有人之一擅自处分共有房屋的,除非该房屋交易取得其他共有人的事后追认或擅自处分的共有人事后取得该房屋的全部产权,否则该房屋买卖合同无效。由于其他共有人不同意这次交易,所以此案中,林女士不能得到房屋的产权,但可以要求方某承担违约责任,赔偿其损失。

 

案例一:2007年12月,王先生看中了一套位于金花片区的现房,但是该房屋是拆迁安置房,卖方还未取得房产证只有拆迁安置合同。王先生也知道购买这种拆迁安置房有一定风险,但他还是和卖方杨先生签订了《房屋转让协议》。在协议中双方具体约定了房屋位置及建筑面积、转让价格、交房、付款时间及产权证的办理等事项。其后房产证一直未办理下来也一

直未办理过户手续。2009年3月,杨以卖房时没有产权证为由,要求与王先生解除房屋买卖合同并退房;王主张房屋买卖时,是双方真实意思表示,且双方都已交房、付款,不同意解除该合同。双方纠纷已起诉至成都市高新技术开发区人民法院。

案例二:马阿姨在2008年看中郫县三道堰

的一套房子,她对该套房子的环境、户型以及价格等都比较满意,于是与卖方签定了二手房购买合同,并支付了房款。但直到2009年8月,马阿姨都未能办理该房屋的产权过户手续,于是马到房管局调查,才发现原来他购买的是拆迁安置房,而不是商品房,于是找到卖房要求解决。但卖方却认定当时告知了马阿姨是拆迁安置房后马阿姨自愿购买,因此不愿退还购房款。

律师观点:没办产权的安置房无法律效力

记者采访了四川致高律师事务所律师林方平主任,林律师从法律的角度作了解释。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定未依法登记领取权属证书的房地产不能转让,因此法院判决有可能认定上述买卖还没有办理产权证的拆迁安置房

无效。由卖方返还购房款、利息和违约金,买方返还房屋,因此买卖还没有办理产权证的拆迁安置房存在法律风险。

律师提醒:拆迁安置房购买要谨慎

林律师提醒广大购房者:在卖方还没有取得房产证或者取得房产证但未过户前,卖方违反合同约定一房二卖将房屋卖与他人并办理过户手续时,即使法院认定原买卖协议有效,原购买方也不能取得房屋产权。因为,原来的购买方在没有办理产权过户手续前,只是取得了合同上的债权,并未取得房屋的产权,即使已经入住该房屋也是如此。原买方的债权不能对抗后来的已经办理产权过户的买方之物权,他只能要求卖方承担违约责任。所以,购买此类房屋对没有取得房产证的拆迁安置房买卖,建议谨慎考虑。