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共有人的优先购买权和承租人的优先购买权谁更优先

发布时间:2021-01-29 08:54:20   信息来源:科威

 

  【案情简介】

  原告徐某与被告刘某共同出资建成二层住宅一幢,双方约定此房的二层产权归刘某所有,一层房屋的产权归徐某所有,一层的灶间产权归刘某,但徐某可以使用;一层的卫生间产权归徐某,但刘某也可以使用。后来,由于被告刘某调往外地工作,刘某将房租给叶某。

  不久,被告刘某准备出国深造,想把房子卖掉。徐某便想将刘某的房子买下。刘某提出售房价15万元,徐某认为价格偏高未同意。叶某听说后,说可以立即支付,双方最后以13万元成交,叶某当即付款,并办理住房过户手续。徐某得知后,认为自己有优先购买权,应当由自己购买,但刘某认为叶某作为房屋的承租人,有优先购买权,不同意徐某的要求。徐某便向法院起诉,要求宣告刘某与叶某的二手房买卖合同无效。

  原告徐某认为,原告是被告刘某所出售房屋的原共有人,其房屋虽与刘某的房屋产权已分立,但仍属于一个整体,且需相互配套使用,自己应享有优先购买权,被告刘某以13万元的价格将房子卖给第三人叶某,自己并不知情,被告刘某也未通知自己,因而被告刘某与第三人叶某的二手房买卖合同不应被认为有效。

  被告刘某认为,依照法律之规定,承租人叶某具有优先购买权,徐某方面自己先征求过其意见,双方没有达成协议,且自己与叶某已订立二手房买卖合同,房款两清,并办理了过户手续。

  第三人叶某则声称自己作为承租人,享有法律规定的优先购买权,请求法院保护其合法权益。

  【法院判决】

  法院受理此案后,追加叶某为第三人。

 法院经审理认为,原告徐某对刘某的房屋具有优先购买权,刘某与叶某的二手房买卖合同无效,宣判如下:

  一、被告刘某与第三人叶某的二手房买卖合同无效。

  二、原告徐某享有优先购买权。

  三、诉讼费用由被告承担。

  判决宣告后,三方没有异议,并协商决定:刘某所有的房屋以13万元卖给徐某,刘某退还叶某购房款人民币13万元,叶某继续承租徐某所有的房屋。

  【争议焦点】

  共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”且都主张优先购买的情况下,应如何处理?

  【点评】

  根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”上述之规定亦表明,房屋所有人在出售共有房屋时,其他共有人享有优先购买权。

  最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”上述之规定亦表明,在房屋承租期间,房屋所有人出卖房屋的,承租人在同等条件下也享有优先购买权。

  那么,如何正确理解“同等条件”下的优先购买权?所谓“同等条件”主要是指出卖房屋的价格条件。所谓“优先”,主要是指时间上的优先,而且这种优先在时间上一般规定为3个月内。

  在民法中,物权可以对抗债权,基于物权而产生的权利(如共有人的优先购买权)优先于基于债权而产生的权利(如承租人的优先购买权)。亦即,原则上应先保护原共有人的优先购买权。所以审判实践中,在同等条件下,共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。

  具体到本案,原告房屋与被告出售的房屋原系共同财产,虽经析产分割,仍属一个整体,且灶间、卫生间仍属配套使用,因此原告徐某享有优先购买权是无疑的,被告虽以15万元征求过原告意见,但降价至13万元后则未告诉原告,实际上剥夺了同等条件下原告的优先购买权,第三人租赁是基于债权,原告优先购买权是基于物权,物权优于债权,在不影响第三人叶某居住的情况下由徐某优先购买此房,更有利于稳定住房秩序。