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售房者的房屋质量瑕疵担保义务

发布时间:2020-06-12 01:40:34   信息来源:科威

售房者的房屋质量瑕疵担保义务

【案情简介】

  2006年1月,原告李天明和被告范晓清签订一份《二手房买卖合同》,该合同约定房屋的建筑面积、转让价格,但对房屋内的厅、室等相关情况未做约定。2006年3月,被告将房屋交付给原告,双方在房屋交接单上签字。同年4月,原告取得上述房屋的《房屋产权证》。

  2006年5月,原告房屋的物业公司向原告发出违章限期整改通知,明确原告房屋内被拆除的承重墙须恢复原状,否则将给予罚款。原告向物业反映,其购买的房屋自从住进来之后就是现在的状态,自己没有更改承重墙。物业公司拿出原告房屋的户型规划图,原告才得知房屋已被被告擅自拆改。据此,原告联系被告,被告承认更改过房屋的户型结构,但拒绝承担责任。

  原告于2006年6月向法院提起诉讼,要求被告恢复所购房屋原始现状,并承担经济损失1.5万元。

原告认为,签订购房合同时,合同约定交付的房屋是三室一厅,但交付的房屋却是二室二厅,本人当时向被告询问是否更改过房屋结构,被告予以否认。被告在出售房屋时隐瞒房屋的原始现状,故原告要求被告承担拆改承重墙的责任。

  被告认为,与原告签订购房合同后即将房屋产权转移至原告名下,故原告现是房屋的产权人,房屋由此产生的拆改行为应由原告自行承担。更何况,本人在出售房屋时,原告对此并未提出任何异议。

  【法院判决】

  法院认为,在本案中,被告负有对所出售房屋瑕疵担保的义务。虽然原告在购房过程中对房屋结构没有提出异议,却不能得出被告范晓清已尽告知义务,以及对出售标的物瑕疵可以免责的结论。现原告以被告出卖房屋未告知承重墙被拆除为由,要求被告恢复系争房屋内承重墙,应予支持。据此,法院判决如下:

    被告在判决生效之日起60日内,恢复系争房屋内承重墙,并承担费用。

  【点评】

  本案系一起因售房者出售承重墙已被破坏的房屋时,未告知该事实,导致二手房买卖合同履行完毕后买受人起诉要求其进行修复的案件。

  虽然在合同签订和履行过程中,原告从未对房屋的结构状况表示异议,但是就本案来看,被告也无法证实其曾明确告知原告房屋内的承重墙已被破坏的事实。可见,正是因为被告隐瞒系争房屋存在的隐蔽瑕疵,才导致原告做出了违背其真实意志的意思表示,购买了存在瑕疵的房屋。

  所谓物的瑕疵,是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽的瑕疵。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和品质瑕疵担保义务,即出卖人应保证交付的标的物在物质形态和权利状态上都是完整的、无瑕疵的,符合标的物的通常或特别约定的用途,出卖人如违反此项义务,应承担违约责任。根据《合同法》第111条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”在本案中,原告签订购房合同的目的是为了购买到符合建筑安全标准的房屋,被告因此负有将房屋的现实状况和隐蔽问题告知前者的义务,在此前提下再由原告做出购买与否的意思表示。故房屋出卖人被告应承担违约责任。

  另外,当事人在从事民事活动时,应当恪守诚实信用原则,以善意的方式全面履行其义务。本案系争房屋的内部结构在原告看房至房屋实际交付过程中的确未发生改变,但承重墙被破坏与否对于非建筑专业人士的原告来讲,仅凭直观所见是无法做出正确判断的,这就需要被告如实告知房屋存在的隐蔽瑕疵。