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借人头买房,当心房财两空!

发布时间:2020-05-09 03:28:06   信息来源:科威

借人头买房,当心房财两空!

 

放贷政策吃紧,在一手房交易、二手房交易中都有出现借人头买房的案例,此举风险较大,在此与诸位探讨、提示,以免日后多生波折。

 

常见情形:

1、借人头买指标房:单位中一些工作人员自己已不再需要购房,就把这个单位购房“名额”让给亲戚朋友,或者转让出去。但在相关手续上使用的房主名字,往往还是团购单位职工的名字。

2、为了享受首套房的优惠折扣而借用他人名义买房:自己三套放贷贷不出,而较低的首付款和利率85折的首套房优惠实在太吸引,于是有些购房者“迈出了这一步”,毕竟,动辄十几万几十万的数目对他们来说并不小。

3、男女朋友婚前共同出资买房,但是产权证上只写了男方名字,不久男女双方结束恋爱关系,这房子算谁的呢?

 

风险提示:

  1. 实际出资人与名义产权人之间签订一个内部协议可不可以规避风险呢?公证一下更管用?

2、万一名义产权人反悔了怎么办?谁才是房屋的真正产权人?

3、如何减少风险?

 

客法评析:

  1. 内部协议一定要签,出现纠纷有凭据:

(1)“打官司就是打证据”,在发生权利错位时,公民一定要有法律意识与证据意识。如果确有需要借用他人名义买房,则一定要选择自己信赖的、可靠的人,而且在借名买房进行实际操作之前,实际出资人一定要和被名义产权人签订书面协议,将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定,若被借名人是已婚的,则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟,则权利人应及时进行房屋过户登记手续,以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

但是这个协议只在你们两者之间有效,不能对抗第三人,因为房子属于不动产,以登记对对抗条件,房产证登记是别人的名字,所以名义产权人可以处分房子。但是实际出资人可以依据你们的协议维护你的权利,相关责任只能由名义产权人承担,无法追究善意第三人的责任。

(2)不合法的公证,公证处不做:在借用他人名义购买优惠房的情况下,即使双方签署了书面协议,但一旦发生争议,这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的,因此,很容易被法院认定为无效协议,达不到房产权属约定的效果。如果双方签署这种书面协议后,向公证机关申请办理公证手续,公证机关也是不予受理的。

就算做了这类公证在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上,倘若案例本身就存在违法行为,那么公证的结果也是无效的。”

2、名义产权人反悔,如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难:

(1)在名义产权人领取房产证之后,到将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。

(2)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(3)法院的一般做法:房子归产权证上登记的人,实际出资人与名义产权人之间属借贷关系,实际出资人“房财两空”。

3、尽快办理过户是最为有效的规避风险方式:挂名买房务必尽早过户,只要办理完过户手续,在产权上就没有问题了。

如果有可能,最好不要通过挂名方式购房,这才是规避风险的根本方式。为了眼前的利益使用他人的名义购房,不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼,更容易出现房财两空的严重后果。不动产的所有和转移均以不动产管理部门的登记为合法生效要件!出资人务必在你所要购买的房产经过房地局登记过户到你的名下后才能付款。