中国楼市坐了回过山车。
随着中国政府将货币政策由从紧转为宽松，并推出一系列鼓励购房的政策，中国地产商的情况从2009年初开始出现戏剧性的反转。就在这一落一起过程中，中国楼市正面临着新一轮尴尬：部分区域商品住宅库存量相对不多，这有可能导致楼市步入新一轮拐点。
【现状】
六成城市住宅消化周期不足18个月
《每日经济新闻》获得的数据显示，按照“消化周期=（当前市场存量+未来一年预计供应量）/近半年月均成交量”的方式，在其监测的31个城市中，近六成城市预计房源消化周期不足18个月。
与此同时，DTZ戴德梁行综合住宅服务部的数据显示，经过今年上半年的快速销售后，目前各大城市的库存量相对较少。北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，2006年至今年上半年的新建住宅库存量分别为175.6万平方米、0、132.3万平方米、200.8万平方米。
对于上海近3年多来的住宅库存为零，DTZ戴德梁行分析人士表示，最近3年多来，上海的新增供应基本消化，市场的存量大多是2006年前的存量供应。
陈啸天认为，从北京、上海、深圳、广州、武汉、长沙、成都等31个典型城市消化周期来看，近六成城市消化周期不足18个月，而消化周期超过36个月的城市，比重不足一成。北京、上海、广州、深圳等18个城市，由于上半年市场成交大幅上涨，加之市场存量均相对较少，因此消化周期较短。
标杆企业平均库存率缩减至5个月
根据中国地产研究中心的统计，其监测的万科、保利、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商地产、中海这10家标杆企业，按照“截至6月底各房企已获预售许可面积/过去12个月的月平均销售面积”的方式来计算，截至今年6月底，这10家企业的库存率均小于10个月。
中原地产研究中心数据显示，截至6月底，在10家标杆企业中，金地库存率为8.9个月，相对较高；中海库存率为7.9个月，位居第二；招商地产库存率约3.7个月，相对较低。
中原地产研究中心高级经理刘渊表示，今年上半年，楼市爆发式的回暖，加上开发商近1年来缩减开工量，开发商的库存量都有不同程度的缩减。据中原地产不完全统计，截至6月底，雅居乐的商品住宅库存量大约在58万平方米；绿城的商品住宅库存量约为74万平方米；招商地产的商品住宅库存量大约在21万平方米。
刘渊表示，得益于市场快速回暖，各标杆房企已领预售证而未销售的库存面积量在半年内大幅降低。截至6月底，标杆房企库存面积总量为1012万平方米。自今年3月起，标杆房企每月库存消化量均维持在200万平方米左右，按过去12个月平均销量计算，库存率从年初的12个月，下降至6月底的约5个月。
【影响】
房价或小幅上涨
标准普尔信用分析师符蓓说,库存水平下降,将在一定程度上对目前的住宅价格形成支撑,最近几个月推出的房地产项目,利润率可能要高于在定价低迷时期推出的项目。但由于土地成本上升,因此地产商利润率将很难回升到历史顶峰水平。
8月4日,龙头大哥万科在2009年半年报中称,随着成交量的放大,整体房价止跌回升,部分地区的房价开始出现较快上涨。与2007年因市场情绪过于乐观所致的房价普遍快速上涨不同,当前部分地区的价格上涨,主要源于市场存货消化过快和短期内新增供应不足。
易居中国·克而瑞高级分析师傅琦说,在全球金融危机背景下,目前中国地产的购买主力仍是境内人士,而随着经济的逐步复苏,境外投资者也有望继续加入购房大军。那么,在有限的库存房源以及最近一年开工量不足的背景下,房价存在一定的上涨压力。
但刘渊表示,当市场后续供应相对不足时,房价会出现反弹,但价格上涨幅度并不会特别大。
成交量将出现下降
傅琦表示,受库存量影响,与上半年相比,楼市下半年的成交量可能会出现下降趋势。
符蓓说,交易量出现下降趋势,主要有三方面原因:首先,2008年以来被压制的需求在2009年上半年释放,这种情况很难被复制;其次,平均售价已经脱离底部,导致居民可承受力下降;第三,由于众多地产商在过去12个月内缩减开工规模,加上今年上半年去库存化,住宅供应量将有所下降。
从统计数据来看,进入二季度后,伴随成交量持续增长,各地住房存货量大幅下降。而供应方面,2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量,使得短期内的新增供应跟不上市场销售。
根据万科对14个主要城市供应和销售的统计,2009年上半年,14个城市的商品住房销售面积和批准预售面积的比例平均为1.65,远高于2008年同期的0.74和2007年同期的1.23。
刘渊表示,在楼市库存量下降的情况下,开发商会顺应市场调整开工量,因此,当前楼市库存量下降,还不至于导致供应严重不足。