2009年第三季度上海二手房价格指数报告
2009年10月13日

2009年第三季度上海二手房价格指数报告

1. 上海二手房价格指数走势分析

第三季度上海二手房价格指数持续攀升，从6月底的3007点到9月的3272点，共上涨了265点，每月平均环比涨幅约为2.85%。

                                                     图1：上海二手房价格指数走势图

从图1可以看出，上海二手房第三季度价格指数保持着上升趋势，且上涨幅度相对比较稳定。但二手房市场在第二季度消化了大量房源，导致第三季度二手房挂牌房源相对紧缺，其供应不足也是推动价格指数持续上扬的重要原因。

2. 区域价格指数分析   

                                 图2：上海各城区9月份二手房价格指数对比图

如上图所示，到9月为止，静安区二手房价格指数为首位，为4380点；宝山区二手房价格指数仍全市最低，为2212点。

1）      内环区域（卢湾、静安、黄浦）

                                                图3：内环各城区7、8、9月份指数对比图

从图3中可以看出，除卢湾区价格指数始终保持上升趋势外，静安区和黄浦区在第三季度中都出现过不同时期的降幅。如黄浦区的南京东路板块，由于其优越的地理优势和房源的稀缺性使得板块价格指数变化幅度较大，直接影响了整个区域的价格指数。但总体来说内环各城区的价格指数还是保持稳定态势，比较第二季度有小幅度的上升。

内环的各区指数仍维持在各区县的最高位，主要是其优越的地理位置，周围设施齐全等有利因素下，内环的二手房继续坚挺。加上有实力的买家支持，是内环价格指数上升的有力后盾。内环高档物业因本身自住率较高，并且对二手房的供应存在较大限制，经过上半年的大量去化，目前普遍达到一房难求的程度，导致内环价格指数继续上升。但在成交方面相比外围区域更为稳定，故内环总体价格指数相对稳定。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行、宝山、杨浦）

                                             图4：中外环各城区7、8、9月份指数对比图

从图4可以看出，除了徐汇区和长宁区不同时期出现小幅度的下跌，其他中外环区域的价格指数在第三季度还是保持上升态势。但在第三季度中，普陀区、闸北区、虹口区、浦东区、徐汇区、长宁区、闵行区、宝山区和杨浦区都整体上涨，分别上涨了315点、256点、343点、312点、154点、266点、212点、284点和256点。

从中外环各城区的二手房指数对比图来看，价格指数保持上涨趋势。但从成交量的下降，并伴随着房价的持续上涨，普遍的购房者望而却步，是导致中外环的二手房有了回调的趋势。从1-4月的持续走高，购房者如今追涨热情大大减少，加上购买力的下降和房贷政策的影响，中内环二手房的购买者开始纷纷观望。双方观点的不对称，体现出中外环二手房的成交量下降。但到9月底成交量有所上升，但房源的供应不足还是让价格居高不下。

但到下半年，房贷的紧缩还是会对二手房的成交量造成一定的影响。但从9月看来，卖家“跳价”现象已经很少，一是买方的理性购房，追涨势头减弱转为观望；二是卖方预期楼市可能回调，希望能在此高位售出，诚心的房源量变多。后市来看，持续二手房价格的上升会引起下半年二手房市场的适度盘整。

3.上海二手房市场特征综合分析

自2008年底一系列贷款等优惠措施颁布以来，上海二手房交易量出现了明显的回暖。2009年1-4月上海二手房交易量连月走高，3-4月交易套数均超过2万套，比08年同期增长了1倍多。5月二手房交易量出现小幅回落。但在经历了上半年持续火热的市场行情之后，第三季度二手房市场的客户心态上已趋于理性，高涨的房价逼退了部分的自主型购房者，同时嗅觉灵敏的投资客也纷纷转为观望，追涨的热情渐渐降低，市场成交也因此造成小幅度回落；另一方面，下半年银行房贷的收紧态势渐渐显现，这一政策方向也对二手房成交产生了一定的抑制作用。

由于上半年的二手房房源的大量消化，供不应求的现象让第三季度中二手房成交量连续两次回落。加上下半年楼市政策趋于收紧，市场利空因素较多，最近二手房市场卖家“跳价”现象也近乎绝迹。由此看来，买房的追涨热情不高让卖家主动愿意调价，以求在相对高位出手。

目前的二手市场“跳价”现象减少，但总体的房源供应不足还是让价格指数持续上涨。然而，大部分二手房卖家仍持有“惜售待涨”的长线投资心理，导致短期内并不能缓解价格持续上涨的趋势。