2009年8月上海楼市指数月度概要报告
2009年10月13日

2009年8月

上海楼市指数月度概要报告

综述  房价持续高位上扬  成交量小幅下滑

8月上海住宅成交量持续小幅下滑，价格在高位上继续上扬，令本月上海城市综合指数、住宅指数环比呈现上行态势，涨幅较上月有所扩大；新增供应量继续增加，供求形势趋于平衡，浦东新区仍是供应主力。但住宅可售存量持续处于低位，出清周期仅为2个月，供求失衡仍是当前楼市的不稳定因素。

2009年8月，上海楼市成交量下滑，但价格仍一路上扬再破高位。本月城市综合指数上升12点到2157点，环比上涨0.51%，同比增长1.63%；写字楼市场总体仍显低迷，预计会在2010年后逐渐回暖，本月指数下滑3点，为3238点，环比微幅下降0.09%；商铺市场表现稳中有升，指数上涨13点到2488点，环比上涨0.53%，涨幅有所扩大。

本月住宅指数继续上涨，为2171点，环比上涨0.65%，同比增长2.61%。上海房价在楼市回暖后一路攀升，近期虽有成交量波动下滑，但价格涨势依旧持续，屡创新高。就样本项目来看，本月涨价楼盘达到31个，远超过降价楼盘的数量，其中大华梧桐城邦、上海香溢花城、保利家园等项目涨幅超过10%，涨幅超过5%的项目共有14个。这一方面与目前供求形势的严峻有关，另一方面也与近期星河湾、绿城黄浦湾等纷纷入市、豪宅成交放量拉高均价有一定关系。

2009年8月，上海住宅新增上市面积为240.18万平方米（21665套），环比增加7.54%，增幅有所扩大，同比增长高达110.42%。新增供应的提高对于当下楼市价格趋稳、供求矛盾的缓和以及后期成交量的保证均有利好效应，开发商应继续加快推盘入市，确保市场稳定发展。

2009年以来，上海楼市快速回暖，交易量连创新高，价格节节攀升，一时有重回07年楼市高烧之势。但年中银行放贷节奏的放缓，且由于前期房价已推至较高水平，持币观望再次出现，为抑制房价继续上涨，银监会重申对“二套放贷”政策严格执行，市场由此产生未来进一步推出市场调控政策的预期，改善及投资性需求受到影响，加上淡季影响和去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量大大扩大后逐渐消耗，这是造成交易量下滑的重要原因，至此09年楼市初现与07年同期不一致的走向。

2009年8月，上海住宅日均成交套数为681套，较上月下降85套，降幅11.19%，比去年同期增加335套，与2008年全年日均成交水平相比上涨246套。虽然与去年同期相比增长显著，但房价上涨与成交下滑的背离也为当下市场敲响警钟，就眼下而言，加大供应力度和稳定房价必须双管齐下，才能确保接下来成交量的平稳增长。

2009年8月上海住宅供销比为1.00，比上月上升0.16，表现为供求平衡，这主要与本月供应力度放大和需求量的减少有关。预计9月将迎来楼市供应高峰，供求关系有望进一步缓和。

2009年8月上海住宅市场总体表现平稳，成交量小幅下滑；供应方面，较上月涨幅扩大，供销比为1.00，基本达到供求平衡；但从出清周期来看，2个月仍然显示出上海供应方面存在较大压力，而这也成为申城房价屡破新高的重要原因。从上市量与成交量的数据来看，目前的价格飞涨还可能与成交结构等其他因素刺激有关，比如高端物业成交放量也成为房价追涨的重要原因。总体而言，价格与成交量背离已经说明上海楼市存在一定的不稳定因素，而增加供应量与控制房价的过快上涨将会成为后期市场稳定发展的重要保证。

图1：上海住宅上市面积及其增长率

图2：上海住宅成交面积及其增长率

以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统、中国指数研究院研究。